분양권 전매 직거래 절차 완벽 정리_Intro (셀프 전매)

분양권 전매 직거래 절차 완벽 정리_1 (셀프 전매)

 

분양권은 일반 부동산 거래와는 확연히 다른 점이 많다.

 

unsplash @Austin Kehmeier

 

사전에 확인이 필요한 내용들이 많고,

단순히 부동산에 방문하여 매매 계약서를 작성하고 도장을 찍고 돈을 주고받는다고 끝나는 거래가 아니다.

오히려 부동산을 중간에 끼지 않고도 충분히 진행할 수 있는 것이 분양권 전매다.

 

분양권을 전매할 경우 매도 하는 사람은 양도소득세를 70~60% 구간에서 내야 하기 때문에

지금까지 나간 중도금 이자 등을 감안해 프리미엄을 높게 부르려 한다.

반대로 매수하는 사람은 취득세 등을 감안하여 최대한 프리미엄을 적게 내고 싶기 때문에

P(피)라고 불리는 요 프리미엄을 얼마나 잘 조정하는지가 분양권 전매 거래의 포인트라고 할 수 있다.

 

향후 다른 편에서 후술 하겠지만, 분양권 거래는 다운(Down) 계약서가 가장 활개 치는(?) 장이기도 하다.

위에 이야기한 양도소득세도 줄이고, 취득세도 줄이면서 매도인과 매수인이 원하는 적정 프리미엄 금액을 찾을 수 있기 때문이다.

 

매도인은 원하는 수익을 얻을 수 있고, 매수인은 더 낮은 가격에 분양권을 매수한 듯 보이는

누이 좋고 매부 좋은 것 같은 다운 계약서 거래에서 손해를 보는 주체는 누구일까?

 

바로 정부이다.

양도소득세는 국세로 지자체가 아닌 국가에 귀속되는 세금인데,

국가는 기존 0.7억의 세금에서 0.35억만 세금을 걷게 되는 것이다.

 

길게 풀어썼지만, 바로 탈세라는 범죄를 저지르게 되는 것이다.

언뜻 보기에는 매수인과 매도인 둘 다 이득을 보는 아주 좋은 거래 방식으로 생각될 수 있지만,

탈세라는 크나 큰 범죄 행위가 될 수 있는 점을 생각해서 절대로 해서는 안 되는 방식이다.

 

그래서 이런 세금이 많이 부과되는 분양권 전매 과정 중에

공인중개사에게 건네어야 하는 복비라도 줄이기 위해서

직거래 혹은 셀프 전매라는 이름으로 매수인과 매도인 당사자들끼리 거래가 많이 진행된다.

 

이는 위에 이야기한 분양권 전매가 갖는 특수성 때문에 가능한 일이기도 한데,

굳이 공인중개사가 물건을 확인해 주고, 일종의 보증을 서주지 않더라도

은행과 분양사무소를 거치면서 명의 변경의 절차가 투명하게 진행되기 때문이다.

 

분양권 전매 직거래 (셀프 전매)의 진행 절차를 순서대로 작성하면 아래와 같다.

 

분양권 전매를 셀프로, 직거래로 진행하기 위해서 가장 먼저 시작해야 하는 일은 

매도인의 경우, 적절한 매도 가격 (프리미엄을 산정하는 것이고)

매수인의 경우, 원하는 조건에 맞는 동호수를 알아보고 적합한 매물이 있는지 확인하는 것이다.

 

분양권 전매 직거래 (셀프 전매)의 인트로는 여기까지 하고

다음 글에서부터 누구나 분양권 전매 직거래를 할 수 있도록

한 단계씩 자세히 알아보도록 하겠다.

 

끝.