서울 재개발, 신당 8구역 파헤치기 (프리미엄 얼마?)

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안녕하세요,

게임을 사랑하는 고전겜도리입니다.

 

오늘은 지난번 포스팅에서 대략적으로 알아 보았던

서울의 중심, 중구에 위치한 서울 재개발

신당 8구역을 더욱 자세히 파헤쳐보고 알아보도록 하겠습니다.

 

신당 8구역에 관련해 기초적인 정보가 궁금하시다면

아래 포스팅을 확인해주세요!

oldgamedori.tistory.com/83

서울 재개발, 신당 8구역 알아보기

 

 

그럼 보다 자세한 스터디를 위해서

신당 8구역의 사업 개요를 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

신당 8구역 주택 재개발 정비사업은

서울특별시 중구 신당4동 321번지 일대에서 진행되는 재개발 사업으로

전체 면적 약 17,650평에 걸쳐 사업이 진행됩니다.

 

전체 세대 수는 1,224세대이고 그 중

조합원 세대 수는 573세대, 약 47%에 달하는 세대 수 입니다.

 

눈여겨 보아야 할 점은

 

첫째, 서울 한복판에 조성되는 신축 아파트 단지가

1,000세대가 넘는 규모로 이루어 진다는 점

 

둘째, 전체 세대 수에 비해

조합원 세대 수의 비율이 상당히 낮다는 점 입니다.

 

이 두가지 특징 중에서도 저는 두번째 특징에 눈이 갔는데요,

그 이유는 투자자의 관점에서 바라보았을 때

조합원 세대 수의 비율이 낮다는 것은

상대적으로 더 좋은 사업성을 의미하기 때문입니다.

 

전체 세대 수 중 조합원 분양가 보다 더 비싼

일반 분양가에 분양을 받을 세대수가 많기 때문에

기존의 조합원들은 사업의 수익성이 개선될 수록 더 많은 혜택을

비례율이라는 개념으로 가져갈 수 있기 때문이죠.

 

그럼 조합원 분양가와 일반 분양가가 언급되었으니

신당 8구역의 분양가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

아직 관리처분인가 승인이 나지 않은 상황이기 때문에

조합원 분양가도 확정은 아니지만 평형에 따라 차이를 두며

대략 평당 2.200만원에서 2,100만원 수준으로 확정이 날 것 같습니다.

 

반면 일반 분양가의 경우, 분양가 상한제가 적용되겠지만

최소 2,800만원에서 2,650만원 선에서 책정이 되지 않을까 예상하고있습니다.

 

단순히 평당 분양가격만 보아도 일반 분양가격이

조합원 분양가에 비해 20~30% 더 높다는 것을 알 수 있습니다.

 

이렇게 20~30%씩 더 높은 분양가에 분양되는 일반 분양의 비중이 높으니

자연스래 조합원의 수익성이 높아질 것이고

재개발 물건으로 투자하기에 아주 매력적인 구역이 바로

신당 8구역이라는 판단이 드네요.

 

추가적으로 분양 후 입주시 신당 8구역의 프리미엄을 예상하기 위해

주변 아파트들의 시세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

신당 8구역은 앞선 포스팅에서 말씀드린바와 같이

청구역, 약수역 그리고 신금호역의 트리플 역세권의 입지를 갖추고 있습니다.

청구역의 경우 5호선과 6호선을 이용할 수 있는 환승역이며

약수역은 서울 지하철 중 노른자 지역을 많이 훑고 지나가는 3호선이죠.

 

따라서 주변의 아파트들은 이런 지하철 역세권의

가치를 가격에 이미 반영하고 있습니다.

 

우선 청구역 근처에 위치한

청구 e편한세상입니다.

 

세대수는 895세대로 조금 작은 편이고 2011년 12월 입주를 하였습니다.

시세는 59㎡가 호가 기준 약 12.5억, 84㎡가 15.5억을 형성하고 있습니다.

 

그 다음은 신금호역 인근에 위치한

신금호 파크자이입니다.

 

세대수는 1,156세대이고 2016년 4월 입주한 신축 아파트로 구분할 수 있겠습니다.

시세는 59㎡가 호가 기준 약 13.5억, 84㎡가 16.5억을 형성하고 있습니다.

 

확실히 청구 e편한세상에 비해

더 많은 세대수와 신축이라는 점을 반영한 가격이 형성되어 있습니다.

 

마지막으로 알아볼 아파트는 옥수 파크힐스 입니다.

3호선 약수역 인근에 위치해있는 옥수 파크힐스는

1,976세대로 서울 내에서 상당히 큰 세대 수를 자랑하며

2016년 12월 입주한 가장 신축 아파트입니다.

 

시세는 이러한 장점을 그대로 반영하여

59㎡가 호가 기준 약 15억, 84㎡가 17.5억을 형성하고 있습니다.

 

그럼 신당 8구역이 준공되어 입주를 하게 될 때

시세는 어떻게 형성 될 까요?

 

 

1,224세대의 작지 않은 규모의 아파트,

청구역 바로 앞에 위치하며 약수역, 신금호 역까지 아우르는 입지

그리고 입주시 가장 신축인 아파트.

 

현재의 시세가 그때까지 그대로 유지가 된다고 하더라도

옥수 파크힐스와 동일한 오히려 조금더 높은 가격을 형성할 수 있을겁니다.

 

59㎡ 15.5억, 84㎡ 18억을 예상합니다.

 

위에 일반 분양가 예상가격을 다시 보고 오겠습니다.

59㎡ 7.2억, 84㎡ 9억 정도가 예상된다고 하였습니다.

무난하게 2배 이상의 차익을 얻을 수 있는 로또 청약이 기다리고 있겠네요.

 

현재 인터넷을 찾아보면 84㎡를 신청할 수 있는 감정가의 매물이

약 10억정도에 거래가 되고있는 것으로 알고 있습니다.

감평가 3억에 프리미엄은 대략 7억 정도 붙은 것 같습니다.

 

조합원 분양가에 해당하는 추가 분담금을 더해서

총 투자금 14억이 필요하여 상당히 많은 자금이 필요하지만

 

현재 시세 기준으로도 4억이라는 안전 마진이 확보 가능한 투자처입니다.

물론 신당 8구역에 입주할 때 쯤이면 주변 아파트 가격은 더 오를테니

6억, 7억 이상의 수익을 기대할 수도 있겠죠.

 

아직까지 서울 내에 자기집 마련을 하지 못하셨지만

현금에 여유가 있는 분들이라면 눈여겨 보아야 하는 투자처가 아닐까 싶습니다.

 

감사합니다.