지역주택조합, 지주택 파헤치기 : 지주택이란 무엇인가

지역주택조합, 지주택 파헤치기 : 지주택이란 무엇인가

 

안녕하세요.

부동산을 사랑하는 아재

아니, 게임을 사랑하는 아재 고전겜도리입니다.

 

오늘은 투자를 고려하면

주변의 모든 사람이 발 벗고 나서서 말린다는 그 투자,

 

'너에게 원수가 있다면

그 원수에게 이것을 사라고 추천해라'

라는 명언이 생긴 그 투자처,

 

지역주택조합, 일명 지주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 지역주택 조합이란 무엇인가?

 

우선 지역주택조합이라고 하면

어떤 특정 지역에 있는 주택의 소유주들이 모인 조합

정도로만 생각이 드는데,

도대체 이 지역주택조합, 지주택이란 것이 어떤 것인지

한 번 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

동일지역범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을

건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업의 주체가 되어 토지를

매입하고 조합원들은 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있는 아파트

건설 방식입니다.

 

자, 위의 설명을 읽고 나면 이런 생각이 드실겁니다.

 

'아니, 동일지역에 있는 주민들이 아파트를 건설하기 위해서

조합을 설립하고 해당 지역 땅을 매입하고 거기에 아파트를 지으면

재개발, 재건축이랑 같은 거 아니야?'

 

네 아닙니다.

 

해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진

재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 정비사업과는

비슷하면서도 일정부분 차이가 있습니다.

 

바로 이 차이점이 지주택, 지역주택조합을

공포의 대상, 원수에게 추천할 투자처,

돈을 빨아들이는 블랙홀로 만드는 것인데요,

 

그럼 어떤 부분에서 그렇게 차이가 나는 것일까요?

 

* 참고사항 주택법 제2조 제11호 가목(2013.08.06. 공포/시행)에 따르면

동일지역범위는

서울특별시, 인천광역시 및 경기도

대전광역시, 충청남도 및 세종특별자치시

충청북도

광주광역시 및 전라남도

전라북도

대구광역시 및 경상북도

부산광역시, 울산광역시 및 경상남도

강원도

그리고 제주특별자치도로 구분됩니다.

 

 

2. 지주택, 지역주택조합은 기존 정비사업과 어떤 점이 다른가?

 

지역주택조합 일명 지주택을 한 줄로 정리하면

아래와 같이 정의할 수 있을 것입니다.

 

'다른 소유주의 땅을 매입하는데 여러 사람이 돈을 모아서

아파트를 건설하고 나눠 갖는, 아파트 공동 구매'

 

짧은 한 줄의 정의이지만 위의 문장에

지역주택조합, 지주택의 문제점이 다 포함되어있습니다.

 

조금 길게 풀어서 설명드리겠습니다.

 

지역주택조합에 가입한 많은 조합원들이

돈을 출자해서 (돈을 모아서)

해당 지역에 토지를 가지고 있는(주택이나 아파트) 주인들을 설득해서

해당 토지를 전부 구매, 그리고 아파트 건설까지 하는 것입니다.

아파트가 건설되고 나면 조합원들은 해당 아파트를 분양 받는 식이죠.

 

노후화된 건물들, 신축 아파트로의 탈바꿈을 꿈꾸지만..

 

이제 조금씩 감이 오시나요?

왜 지역주택조합이 성공적으로 진행되기가 어려운지.

 

재개발과 재건축은 해당 정비사업의 주체가 되는

조합원이 바로 해당 지역에 주택과 아파트를 가지고 있는

주민들이라는 점입니다.

 

반대로 지역주택조합의 주체인 조합원들은

물론 해당 지역의 주민도 있겠지만, 대부분

매력적인 광고에 혹해서 참여하게 된 타지인,

즉, 해당지역에 토지에 대한 권리가 없고 일정 금액을 출자해서

토지를 구매해야만 사업을 성공할 수 있는 외지인이라는 점입니다.

 

자, 여기까지 글을 읽으셨으면 두 부류로 나뉘실 겁니다.

 

'아, 이거 지역주택조합, 지주택은 정말 하면 안되겠구나.'

 

'아니, 그게 무슨 상관이야, 결국 돈을 모아서 토지를 구매하면

사업을 진행할 수 있다는 건데, 괜찮을 것 같은데?'

 

그럼 실제 지역주택조합 사업 추진 상황을

예로 들어 왜 지역주택조합, 지주택 사업이 성공적으로

진행되고 마무리되기가 어려운지 알아보겠습니다.

 

 

3. 왜 지주택은 성공하기 어려운가?

 

지역주택조합, 지주택이 성공하기 어려운 점은

아래 3가지 정도로 정리 할 수 있을 것 같습니다.

 

1. 땅 주인 설득이 어렵다.

2. 건축 허가를 받기 어렵다.

3. 조합원들 간 이해관계가 충돌한다.

 

하나씩 왜 이 요건들이 지주택 성공의 어려움을

여기하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

이런 곳에 비싼 신축 아파트가 들어서게 된다면 원주민들은 어디로 가야할까요?

 

1. 땅 주인 설득이 어렵다

 

지역주택조합의 성공을 위해서는

아파트를 건설하기 위한 땅, 토지를 확보하는 것이

가장 중요하면서도 가장 어려운 단계입니다.

 

사실, 이 1번만 해결이 되면 2번과 3번 어려움은

현실적으로 해결은 가능한 문제가 될 수 있습니다.

 

지주택이 성공하지 못하고 실패하는

가장 큰 비중은 이 1번 문제가 차지합니다.

 

그럼 왜 땅 주인을 설득하는게 어려울까요?

 

각자가 생각하는 미래가 다르기 때문이 첫번째 이유이고

땅주인들이 자발적으로 진행하는 정비개발 사업이 아닌것이

두번째 이유입니다.

 

특정 구역을 개발하려고 들여다 보면 다양한 종류의

건출물들이 자리를 잡고 있습니다.

상가, 다세대 연립, 단독주택, 소형 아파트 등등

이 건축물의 소유주들은 다 다른 생각을 하고 있기 때문에

신축 아파트 건설이라는 하나의 목적만을

설득하기가 어렵다는 것입니다.

 

한가지 예를 들어서 함께 이해해 볼까요?

 

지주택에서 지난해 신축으로 건설된 빌라 주인을 찾아옵니다.

 

이 신축 빌라는 노후화 된 해당 구역에서

오랜만에 신축으로 지어진 건물로 세입자들이 만족하며 살고 있고

월세도 잘 나오는 건물입니다.

집 주인은 작년에 건설된 만큼 최소 10년은 월세를 받으며

생활비를 충당하다가 시세차익을 보도 이 건물을 팔고 싶습니다.

 

그런데 지역주택조합에서는 이 빌라를 매도하시면

이 지역세 신축 아파트가 들어올 수가 있으니

땅을 팔라고 합니다.

하지만 땅을 매입하는 가격이 터무니 없이 낮습니다.

주변 구축들과 달리 이 신축 빌라는 훨씬 더 높은 가치가 있는데

주변 구축들과 비슷한 가격을 제시하니까

지주택과 빌라 주인의 눈높이는 다를 수 밖에 없습니다.

 

어떤 신축 빌라 주인이 이 건물을 지역주택조합에

매도해줄까요?

 

월세가 잘 나오는 상가를 가지고 있는 건물주도

내가 공들여서 예쁘게 지은 단독주택에서

남은 여생을 보내고 싶은 집주인도

지역주택조합의 권유에 따라 땅을 팔고 싶은 생각은 없습니다.

 

그럼 사실상 해당 지역의 지역주택조합은

실패하는 수순을 밟게 되는 것이죠.

 

시간이 지나면 해당 건물들도 노후화 되지 않겠냐구요?

사람들 모두 쾌적한 신축 아파트에 살고 싶지 않겠냐구요?

 

물론 그럴 수 있습니다.

그런 조건들이 맞아 떨어지는 구역의 경우 지주택이 성공하기도합니다.

단, 그 성공률이 20% 미만으로 상당히 낮다는 것이 문제입니다.

 

위에서 설명 드린바와 같이

실질적으로 1번이 해결되면

2번과 3번은 시간과 노력을 통해서 충분히

성공적으로 마무리할 수 있는 문제이기 때문에 자세히 다루지는 않겠습니다.

 

하지만 시간과 노력을 들여서 해결할 수 있다는 점이

아무런 문제가 없다는 것은 아닙니다.

 

지주택, 지역주택조합은 하나의 조합이며 종사하는 근로자들이 있는

하나의 회사입니다.

조합을 운영하기 위해서는 인건비가 필요하며

각종 운영비들이 들어가겠죠.

 

땅을 매수하기 위해서 들어가는 돈,

땅을 다 매수했다고 하더라고 건축허가를 받고

지역주택조합원들간의 이권에 따라 생기는

다양한 의견들을 조율하기 위해 들어가는 시간은 결국

조합의 인건비와 운영비로 돌아오게 됩니다.

 

짧게 정리하면, 비용이 많이 들어간다는 이야기이지요.

 

 

오늘은 이렇게 성공적으로 마무리 되기에 많은 어려움을 안고 있는

지역주택조합, 지주택에 대해서 알아보았습니다.

 

지역주택조합 가입을 고민하시거나

관심있으신 분들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.