분양권 전매 직거래 절차 완벽 정리_분양권 전매 계약서 작성_2부 (셀프 전매) feat. 둔촌주공

분양권 전매 직거래 절차 완벽 정리_분양권 전매 계약서 작성_2부 (셀프 전매) feat. 둔촌주공

 

unsplash @Scott  Graham

이번 포스팅에서는 분양권 전매 직거래시 가장 어려움을 많이 겪는 분양권 전매 계약서 작성에 대해 알아보겠습니다.

 

분양권 전매를 위한 부동산 매매 계약서는 일반 부동산 매매 계약서와 형태가 조금 다릅니다.

분양권 전매 직거래를 위한 매매 계약서 양식은 아래에서 다운 받을 수 있습니다.

 

 

 

앞선 포스팅에서 매매계약서 중 

1. 매매 물건의 표시

2. 분양금액과 중도금 등 납부 내역 작성 방법을 알아보았습니다.

아래 포스팅을 참조해주시면 되겠습니다.

 

분양권 전매 직거래 절차 완벽 정리_분양권 전매 계약서 작성 (셀프 전매) feat. 둔촌주공

 

그럼 매매 계약서를 열어보기 전, 이번에 샘플로 작성해볼 분양권 전매 직거래 계약서의 대상을 정의해보겠습니다.
1. 대상물건 : 둔촌주공 49A TYPE
2. 분양가격(공급금액) : 881,000,000원
3. 발코니 확장비 : 4,620,000원
4. 추가선택품목비용(옵션비) : 5,380,000원
5. 프리미엄(피/P) : 100,000,000원
6. 중도금 대출 실행 여부 : 실행
7. 중도금 대출 납입 회차 : 1차, 3 ~ 5차
실제로 둔촌주공에서 제시된 금액을 그대로 들고 왔고, 추가선택품목비용은 숫자를 깔끔하게 하기 위해 임의로 지정했습니다.
프리미엄 역시 임의로 1억원으로 정했습니다.
중도금 대출이 없이 자납을 하는 물건은 분양권 전매를 할때 불리합니다.
초기 투자금이 많이 들어가기 때문입니다.
따라서 중도금 대출을 40% (1차와 3~5차) 실행한 케이스로 가정했습니다.

 

위의 내용을 기반으로 아래 3번 '총매매금액(분양금액+프리미엄금액)'과 4번 '정산금액(납부한금액+프리미엄금액)' 작성을 해보도록 하겠습니다.

 

3. 총매매금액(분양금액+프리미엄금액)

 

총매매금액은 분양금액(1번에서 작성한 891,000,000원)과 프리미엄으로 구성됩니다.

프리미엄은 매도자와 매수자가 협의한 분양금액을 초과하는 거래 매물의 가치를 감안하여 결정되게 됩니다.

이번 포스팅에서는 100,000,000원을 프리미엄으로 반영하겠습니다.

 

따라서 총매매금액은 분양금액인 891,000,000원 + 프리미엄금액 100,000,000원으로 총 991,000,000원이 됩니다.

 

총매매금액 = 분양금액 + 프리미엄금액

 

4. 정산금액(압부한금액+프리미엄금액)

 

3번이 상대적으로 작성하기 쉬운 부분이었다면, 4번 정산금액은 계산이 복잡한 항목입니다.

하나씩 천천히 알아보겠습니다.

 

정산 지불금은, 이번 거래를 통해서 매수자가 매도자에게 실제로 지급해야 하는 금액입니다.

계약금과 잔금을 더한 금액이 정산 지불금액이 되어야 합니다.

정산 지불금은 계약 물건의 소유자가 지금까지 실제로 지불한 금액에 프리미엄금액을 더해 확정됩니다.

정산 지불금에 중도금 대출 등은 포함되지 않고, 아래 융자금 항목에 포함됩니다.

 

이번 거래 케이스에서 정산 지불금은

공급 금액 계약금(20%) 176,200,000원 + 중도금(2차 및 6차 10%) 176,200,000원 + 발코니 확장비 계약금(10%) 및 중도금(10%) 924,000원 + 추가선택품목 계약금(20%) 1,076,000원 + 프리미엄 100,000,000원으로

총 454,400,000원이 됩니다.

 

정산 지불금 = 물건 소유자가 현재까지 실제 납부한 금액 공급 금액 계약금, 중도금, 발코니 확장비 계약금 및 중도금, 추가선택품목 계약금 그리고 프리미엄(P)

 

융자금은 말 그대로 대출금을 이야기합니다.

분양권 전매의 경우 계약시점까지 실행된 중도금 대출이 융자금에 포함되게 됩니다.

 

이번 거래 케이스에서 정산 융자금은

중도금 대출(1, 3, 4, 5차 각 10%, 총 40%) 352,400,000원입니다.

융자금 = 계약시점까지 실행된 중도금 대출 * 실제로 싱행된 중도금 대출만 포함

계약금은 매수자와 매도자가 결정하기 나름이나 일반적으로 10%를 설정합니다.

이번 거래 케이스에서 계약금은 총매매급액인 991,000,000원의 10%인 99,100,000원입니다.

 

마지막으로 잔금은 정산 지불금에서 계약금을 제외한 금액입니다.

정산 지불금 454,400,000원에서 99,100,000원을 제외한 355,300,000원이 잔금이 됩니다.

 

잔금 = 정산 지불금 - 계약금

 

분양권 전매 계약서의 경우 일반 매매계약서와 다르게 이미 어느정도 협의가 된 내용을 문서로만 옮기는 작업이기 때문에 계약일 (계약금을 지급하는 날)과 잔금일의 차이가 크지 않을때가 많습니다.

 * 실제 입주를 하지 않아도 되기 때문에

 

잔금일의 경우 매도자와 매수자가 결정해서 임의의 날을 정하면 됩니다만, 잔금일에 실제로 분양권의 소유권을 변경해야 하므로, 중도금 승계 절차와 분양사무소 방문이 가능한 날도 잔금일을 정해야 하는 점 잊지 마시기 바랍니다.

 

이제 분양권 전매 계약서 작성이 거의 다 끝났습니다.

지금까지 계산해 온 금액들을 특약사항에 자세하게 명시하는 일이 남았는데요,

그 부분은 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

 

감사합니다.

 

끝.